Les compartimos una interesante entrevista a Raúl Fernández Wagner que ha sido publicado en La Política Online:
El especialista Raúl Fernández Wagner reconoce los esfuerzos del gobierno
en mejorar el acceso a la vivienda, pero advierte que en una década no abordó
el déficit central: la propiedad del suelo. Propone cobrar un impuesto a los
inmuebles sin alquilar –como en Puerto Madero- y abrir los barrios cerrados.
Raúl Fernández Wagner dice que Argentina está parada
en el peor de los escenarios urbanos. Especulación, viviendas vacías, alquileres
caros y una clase media que se suma a los sectores populares que no pueden
acceder al hábitat. “Hasta los desarrolladores inmobiliarios más sensatos se
dan cuenta”, asegura.
Arquitecto y urbanista de la Universidad de General Sarmiento y especialista en
Tecnología de la Vivienda, Fernández Wagner rescata la intervención del Estado
en los últimos diez años, pero defiende una idea que va a contramano de todos
los planes que se iniciaron durante la década. “No es la vivienda. Es el suelo,
estúpido”, afirma en un diálogo imaginario con los gobiernos –nacional y
provinciales- que favorecieron el boom de los negocios inmobiliarios sin
reparar en costo ni definir una estrategia.
Propone abrir los barrios cerrados y fijar un impuesto a la vivienda ociosa
para mitigar la especulación. Pero no está sólo. Atiende en el anexo del
Senado, el lugar donde funciona Habitar Argentina, espacio multisectorial que
promueve desde hace 3 años una serie de leyes que apuntan a una reforma urbana
con eje en los municipios.
¿Qué
situación se conformó en los grandes centros urbanos en los últimos diez años?
Se ha dado una extraña paradoja. El país ha crecido, se ha salido de la pobreza
extrema de los noventa, se ha recompuesto parte de la clase media en términos
de ingresos, pero al mismo tiempo han aumentado las dificultades en el acceso
al suelo, lo que la gente traduce como problemas de vivienda.
Si bien el Estado ha construido muchas viviendas (con los Programas Federales
primero y después con el PROCREAR), el acceso a la vivienda se dificulta. ¿Por
qué? Porque el problema es el suelo, no la vivienda. Y no se termina de
entender. Además, las periferias -que siempre habían sido el lugar de los más
pobres- se transformaron con las autopistas en un lugar accesible para las
clases altas que trabajan en la ciudad: eso elevó el valor de las periferias y
eliminó toda posibilidad de que las clases medias o populares pudieran comprar
un lote en esas zonas.
Usted afirma que la vieja idea del peronismo de construir viviendas ya no
alcanza…
Sí, me refiero más a la tradición de los gobiernos peronistas. Porque en la
época de Perón este tema se comprendió bien. Fue cuando se colocó la función
social de la propiedad en el cambio de la Constitución. De la época del
gobernador Domingo Mercante en la provincia, viene el impuesto de contribución
por mejoras, que es una vieja tasa que prorrateaba los costos de una obra entre
los vecinos que se iban a beneficiar y que hasta el día de hoy se puede usar.
Las autopistas, la extensión de la red de servicios públicos… Por supuesto, la
mayoría de los municipios no la usa o la usa de manera excepcional. Pero sigue
siendo clave. Es lo que hoy técnicamente llamamos recuperación de plusvalía
urbana.
El
problema del suelo
¿Por
qué remarca que hay que hablar de suelo y no de vivienda?
El suelo es un don natural pero el capitalismo lo ha transformado en mercancía.
En Holanda, el 30 % del parque habitacional estuvo siempre en manos de
entidades sin fines de lucro. En países como Suecia las viviendas están en
manos de los municipios. En Canadá y Estados Unidos, el 80 por ciento del financiamiento
de los municipios es recuperación de plusvalía.
Cuando el Estado opera una parte del stock de viviendas e interviene de esa
manera, desmercantiliza, baja los valores del mercado. En Argentina, el Estado
pone mucho dinero en construir viviendas, pero no regula los mercados. Los
desarrolladores inmobiliarios reconocen que invertir en ladrillos es lo que
ofrece la renta más alta. Es cierto que con el cepo eso se detuvo. Pero no
tenemos un sistema de crédito hipotecario. El éxito del PROCREAR demuestra que
hay un problema serio.
O sea que el accionar del Estado no buscó revertir el desarrollo del mercado…
Lo favoreció. Los 500 barrios cerrados de la región
metropolitana ya ocupan el doble de la superficie de la Capital Federal.
Superan los 400 kilómetros cuadrados, pero ahí viven apenas 400 mil habitantes
cuando en la ciudad hay 3 millones en 200 kilómetros cuadrados. En Córdoba hay
casi 300 barrios cerrados, en Mendoza 150, en Rosario...
¿En
esta explosión de barrios cerrados, qué efecto considera más nocivo?
El desastre ambiental que significan los barrios cerrados no es broma. Ya lo
estamos pagando con las inundaciones. Todas las urbanizaciones cerradas están
alterando el humedal. Hay un geólogo, Eduardo Malagnino, que dice que la
elevación de suelos de los barrios de la cuenca del Luján redujo la evacuación
del agua a la mitad. ¿Y eso a quién afecta? A los pobres, que están en los
terrenos inundables y padecen una alteración física del suelo que profundiza el
riesgo hídrico en la región metropolitana.
¿Cuáles
serían los ejes que deberían trabajarse para cambiar esta situación?
Primero, ejercer la función social de la propiedad. El suelo es un bien social
pero a la vez una mercancía, limitada por su carácter social. Hay que
implementar un conjunto de políticas, de leyes, que tiendan a desmercantilizar.
En estos últimos diez años, no hubo mejor negocio que especular. Lo dicen los
desarrolladores. Algunos, los más sensatos, a los que hemos convocado, lo
admiten y dicen “hay que fijar una regla”. Miguel Pato, que es uno de ellos, ya
decía hace dos años que el negocio no daba para más porque primaba la
especulación. Ya veía que aunque estuvieran ganando mucho, a la larga, todos
perdíamos.
Trabajar
para satisfacer la demanda real y no sólo a los inversores…
¡Claro! hoy sólo los sectores de alto poder adquisitivo pueden acceder. La
clase media y media baja está muy lejos. Ese es un problema, el encarecimiento
del suelo. El otro son los bajos ingresos de una porción elevada de la
población, el 35 por ciento de trabajo en negro más el 7 por ciento de
desocupados. El déficit habitacional está concentrado en los que ganan menos.
El
déficit habitacional
Ustedes hablan de las viviendas deshabitadas que, según algunos estudios,
llegan a 2 millones en todo el país.
Hay que regular. Si vos tenés una vivienda vacía -que no se usa, pero está
ocupando suelo-, el Estado puede cobrar un impuesto a la vivienda ociosa. En
Puerto Madero, más de la mitad de las viviendas están vacías. No hablamos de
expropiar, hablamos de que se alquile para aumentar la oferta y bajar los
precios.
Si vos tenés un lote de 10 por 30 y yo Estado te permito construir cinco pisos,
tu lote vale tanto. Ahora si el Estado te dice “podés construir 15 pisos”, vale
tres veces más. La normativa urbanística es un mecanismo de distribuir riqueza.
Cada municipio es como si tuviera una máquina de hacer dinero. Eso que te da el
municipio, en todos lados los países serios, el Estado lo recupera en parte o
te lo cobra porque se sabe que es un derecho de los propietarios pero con
responsabilidades sociales, limitado, porque si es ilimitado hace un daño
social. Esa diferencia no es tuya, es de la sociedad. Por eso, la necesidad de
capturar la plusvalía que el suelo produce.
¿Cuándo
ingresa la clase media a formar parte de los sectores que no pueden acceder a
la vivienda?
Es un proceso paulatino que se da en los últimos 30 años. Hoy el alquiler es lo
que más se incrementa en los sectores populares y parte de las clases medias.
La gente que alquila entre los dos últimos censos aumentó un 80 por ciento.
Crece el alquiler formal pero también el mercado informal. Los sectores
populares no van a una inmobiliaria a hacer un contrato. Hace 10 años, el
habitante de una villa tenía a sus hijos en el piso de arriba. Ahora tiene dos
o tres pisos más arriba y los alquila. Un cuarto en una villa de la región
metropolitana no baja de 1500 pesos. El Indoamericano fue el grito de los que
alquilan en villa.
Usted describe además un fenómeno más reciente, los loteos fraudulentos. ¿De qué se trata?
Son señores que instalan una casilla un domingo y “te venden” lotes. La gente
se asienta y la tierra es de otro. Están vendiendo la tierra de otro. Son
ocupaciones de hecho fomentadas por promotores. Es la nueva modalidad y hay tal
demanda social que la gente compra y se asienta. Después, el municipio tiene
que lidiar con eso.
El
plan Procrear
¿Cómo
evalúa el Plan Procrear?
En Argentina, hay un déficit de casi 4 millones de
viviendas. El PROCREAR surgió como crédito para construir viviendas para gente
que tenía su propio terreno. Y nosotros le decíamos al gobierno: “El déficit no
es solamente viviendas nuevas. Casi dos tercios del déficit son viviendas
hacinadas que hay que mejorar o ampliar”. Después, amplió posibilidades. El
Banco Hipotecario sigue privatizado y perdió su función social. Pero al menos
ahora el Estado como socio interviene. Las tasas subsidiadas son realmente
accesibles. Ahora, surge otro problema: ofrecer créditos para compra de
terrenos aumenta los precios. Insisto: tenés un Estado nacional que intenta
actuar positivamente pero no toca la cuestión específica del suelo.
¿Y
quién lo hace?
Nosotros nos ocupamos de la Ley de Acceso justo al Hábitat de la provincia de
Buenos Aires, donde los grandes desarrollos tienen que compensar parte de la
valorización extraordinaria que generan con un 10 por ciento. Scioli la frenó
pero ese 10 por ciento es nada para esos emprendimientos. Es menos que las
calles que tendrían que ceder si no fuera un barrio cerrado. También hay un
proyecto de ley reciente en Santa Fe. Todo apunta a generar un conjunto de
instrumentos que permita volver más tranquilos los mercados, simplemente un
capitalismo un poquito más razonable, a partir de cortar los circuitos
especulativos del suelo.
Una ciudad lógica ideal sería una ciudad de baja densidad repartida de manera
homogénea. Nosotros tenemos exactamente lo contrario. Suelo muy localizado para
especulación, la gente cada vez más lejos, en los mercados informales. Es el
peor de los escenarios urbanos. La paradoja es que cuanto mejor estamos más se
profundiza la desigualdad socio-espacial.
¿Cuál
sería la primera ley que se debería aprobar?
Una ley de Ordenamiento Territorial a nivel nacional, que genere incentivos
para que la gente alquile y no tenga la casa deshabitada y desincentivos para
los que especulan. El Estado puede recuperar una parte de las tierras ociosas,
tener suelo disponible y aumentar la oferta de suelo para bajar los precios.
Además una ley de alquileres y regularización dominial porque hay mucho suelo
irregular que necesita ser legalizado.
¿Qué
impacto tuvo lo que usted llama la “suburbanización de las elites”?
Negativo. La ciudad es una división del suelo entre espacio público y espacio
privado. Toda parcela tiene que tener acceso al espacio público. En la historia
de la humanidad, la condición de la ciudad es la existencia de espacio público,
ergo, los barrios cerrados no son ciudad. En Rosario, los prohibieron. Son un
campamento cerrado, segregado, pero no aportan ni construyen nada a la ciudad.
¿Y
qué hay qué hacer?
Abrirlos. Y volverlos barrios abiertos, circulables, y densificarlos. Los
incorporas a la ciudad con calles públicas. Después, está el tema de la
seguridad, que es otra discusión, pero que también incrementa el valor del
suelo y es una estrategia clara de desarrollo inmobiliario.
No hay comentarios:
Publicar un comentario